Beberapa aset yang biasa dijadikan jaminan adalah tanah atau lahan, kendaraan bermotor, mesin pabrik, saham atau surat berharga, hingga bangunan seperti rumah. Pemohon pinjaman diminta melunasi cicilan utang sebelum jatuh tempo berdasarkan perjanjian dua belah pihak. Namun, apabila lalai, debitur (orang yang berhutang) bakal menerima konsekuensi. Salah satunya rumah tempat tinggal akan dieksekusi atau dilelang oleh bank. Lantas, apa yang perlu dilakukan untuk menangani persoalan ini?
Apakah Bank Berhak Menyita Rumah?
Dalam blog layanan hukum pengacara Faisal M. Yusuf Nasution disebutkan bahwa pemberi kredit (kreditur atau bank) mempunyai hak untuk melakukan eksekusi jaminan kebendaan. Hal tersebut didasarkan penggolongan kualitas pinjaman.
Berdasarkan surat keputusan Direksi Bank Indonesia No. 31/147/Kep/Dir Pasal 4 ayat (1) tentang kualitas aktiva produktif, kredit dikelompokkan menjadi lancar, kurang lancar, dalam perhatian khusus, diragukan, dan macet. Jaminan benda termasuk rumah akan ditarik apabila kredit masuk dalam kategori macet. Sayangnya, antara bank dengan debitur sering mengalami silang pendapat terkait kredit macet. Sehingga seringkali terjadi perlawanan atau bahkan sengketa.
Kredit macet menurut regulasi Bank Indonesia apabila tunggakan pokok atau bunga belum dibayarkan melampaui 270 hari. Diperjelas dengan KUHPer (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) Pasal 1155, bank dapat menjual benda gadai setelah melewati jangka waktu yang ditentukan. Sehingga kreditur berhak melelang rumah hasil kegagalan bayar debitur.
Selain itu, dikutip dari laman sikapiuangmu.ojk.go.id pada Rabu (8/3/2023), debitur berkewajiban untuk beritikad baik dalam proses pelunasan tagihan. Sebelum diputuskan untuk dilelang, pihak yang berhutang memiliki hak memperoleh surat peringatan dan pengumuman penjualan agunan dari bank. Surat Peringatan (SP) diberikan sebanyak 3 kali dan mekanisme lainnya bisa berbeda tergantung masing-masing lembaga.
Lelang sendiri merupakan penjualan barang secara terbuka kepada publik dengan penawaran harga untuk mencapai harga tertinggi. Didahului dengan pengumuman lelang kepada umum. Debitur yang gagal membayar dan terjerat kasus rumah disita bank berisiko memperoleh reputasi buruk dalam Sistem Layanan Informasi Kredit (SLIK). Alhasil di masa mendatang, kemungkinan besar pengajuan kredit akan ditolak.
Cara Mengatasi Perkara Rumah Disita Bank
Menurut kuasa hukum Faisal M. Yusuf Nasution, debitur masih bisa mengerahkan upaya untuk menyelamatkan agunan dengan langkah-langkah di bawah ini.
Melunasi utang beserta bunga atau penalti tunggakan keseluruhan kepada bank. Meskipun kemungkinan terasa berat, tetapi cara ini menjadi faktor kuat untuk mengembalikan aset Anda.
1. Menjadwalkan ulang atau memperpanjang waktu angsuran. Perubahan jangka waktu pelunasan bisa ditambah selama beberapa tahun.
2. Mengatur persyaratan kembali dengan pihak bank meliputi penundaan pembayaran bunga, pembebasan atau penurunan suku bunga.
3. Penataan ulang dengan cara memberi tambahan modal usaha dari bank supaya menghasilkan tingkat arus cash.
4. Menukarkan agunan seperti rumah dengan aset tertentu yang memiliki nilai sama.
Lembaga federal Amerika Serikat Internal Revenue Service (IRS) memberikan rekomendasi untuk menyelesaikan pembebasan penyitaan. Pihak bank dapat membatalkan eksekusi aset apabila debitur benar-benar mengalami kesulitan ekonomi. Serta mengajukan banding kepada lembaga peradilan perdata untuk klaim aset sebelum berpindah kepemilikan.
IRS juga menyebutkan bahwa usaha terbaik untuk menarik kembali aset Anda dari bank adalah dengan membayar semua jumlah utang. Nilai properti agunan seperti rumah lebih besar dari jumlah utang dapat meningkatkan peluang pembatalan pelelangan pula. Maka dari itu, sebelum mengajukan permohonan kredit, Anda perlu menimbang keuntungan dan kerugiannya. Termasuk perjanjian dan syarat-syarat angsuran.*